Calculadora de amortización anticipada
¿Te compensa adelantar dinero a tu hipoteca? Compara reducir el plazo con reducir la cuota y mira el ahorro neto, ya restada la comisión del banco. Sin registro. Tus datos no salen de tu dispositivo.
Revisado el 23 de octubre de 2026 · Cómo calculamos
Cómo baja tu deuda
- Sin amortizar
- Reducir plazo
- Reducir cuota
🔒 100% privado — el cálculo ocurre en tu navegador.
Cálculo orientativo con sistema de amortización francés y tipo constante durante todo el plazo. Los porcentajes de comisión son los máximos de la Ley 5/2019; tu banco puede cobrar menos. No incluye seguros vinculados ni cambios futuros del Euríbor. Pide siempre a tu banco el cálculo exacto antes de amortizar.
Cómo funciona la calculadora de amortización anticipada
- Pon tu hipoteca de hoy. El capital que te queda por pagar, los años que faltan y el TIN. Los tres aparecen en el último recibo o en la web de tu banco.
- Indica cuánto y cuándo amortizas. Puede ser un pago único o la misma cantidad cada año, por ejemplo con la paga extra.
- Compara los dos caminos. Verás la nueva cuota, cuándo terminas de pagar, los intereses que te ahorras y la comisión que se lleva el banco.
Reducir cuota o reducir plazo: qué cambia
Cuando adelantas dinero, el banco te pregunta qué hacer con él. Si reduces el plazo, sigues pagando la misma cuota y terminas antes. Si reduces la cuota, mantienes la fecha final y pagas menos cada mes.
En las dos opciones baja el capital pendiente, pero al reducir plazo baja más deprisa, porque sigues pagando la cuota completa. Por eso genera menos intereses. Reducir cuota ahorra menos, pero libera dinero cada mes, y eso cuenta si tu presupuesto va justo o si esperas gastos fuertes.
Al reducir la cuota, el banco recalcula con la misma fórmula del sistema francés que usa para la cuota inicial, pero con el capital que queda y los meses que faltan:
nueva cuota = C × r / (1 − (1 + r)−n)
Aquí C es el capital pendiente después de amortizar, r el interés mensual (TIN ÷ 12 ÷ 100) y n los meses que quedan. Al reducir plazo, la cuota no cambia y lo que se recalcula es n.
Tabla: cuánto ahorras según el importe que amortizas
Hipoteca de 150.000 € a 25 años con un TIN del 3 %, amortizando al principio del préstamo y sin comisión. La cuota inicial es de 711,32 € y pagarías 63.395 € de intereses sin amortizar.
| Amortizas | Ahorro reduciendo plazo | Terminas antes | Ahorro reduciendo cuota | Nueva cuota |
|---|---|---|---|---|
| 5.000 € | 5.371 € | 1 año y 2 meses | 2.105 € | 687,55 € |
| 10.000 € | 10.377 € | 2 años y 4 meses | 4.211 € | 663,79 € |
| 20.000 € | 19.394 € | 4 años y 7 meses | 8.422 € | 616,26 € |
| 30.000 € | 27.220 € | 6 años y 8 meses | 12.632 € | 568,73 € |
| 50.000 € | 39.839 € | 10 años y 6 meses | 21.054 € | 473,68 € |
Intereses ahorrados frente a no amortizar. Sistema francés, tipo fijo durante todo el plazo.
Tabla: el mismo dinero ahorra más cuanto antes lo pongas
Los mismos 20.000 € sobre la hipoteca anterior (150.000 € a 25 años al 3 %), amortizados en distintos momentos:
| Amortizas al final del | Ahorro reduciendo plazo | Terminas antes | Ahorro reduciendo cuota |
|---|---|---|---|
| Año 1 | 18.395 € | 4 años y 5 meses | 8.081 € |
| Año 5 | 14.309 € | 4 años | 6.621 € |
| Año 10 | 9.776 € | 3 años y 5 meses | 4.861 € |
| Año 15 | 5.815 € | 3 años | 3.175 € |
| Año 20 | 2.360 € | 2 años y 7 meses | 1.562 € |
Amortizar en el año 1 ahorra casi ocho veces más intereses que hacerlo en el año 20.
Comisión por amortización anticipada: los máximos legales
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario limita lo que puede cobrarte el banco por amortizar. Se calcula sobre el importe que adelantas, no sobre toda la hipoteca, y nunca puede superar la pérdida financiera real de la entidad.
| Tipo de hipoteca | Periodo | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Variable (opción A) | 3 primeros años | 0,25 % |
| Variable (opción B) | 5 primeros años | 0,15 % |
| Variable | Después de esos años | 0 % |
| Fija | 10 primeros años | 2 % |
| Fija | A partir del año 11 | 1,5 % |
En una hipoteca variable el contrato elige la opción A o la B. Las hipotecas mixtas aplican la regla de la fija durante el tramo fijo.
Ejemplos resueltos paso a paso
Ejemplo 1: 20.000 € dentro de un año sobre 150.000 € a 22 años al 3,10 %
- Hoy pagas 784,49 € al mes y, sin amortizar, te quedarían 57.106 € de intereses.
- Dentro de 12 meses deberás 145.168 €. Al adelantar 20.000 €, el capital baja a 125.168 €.
- Reduciendo plazo sigues pagando 784,49 € y terminas 3 años y 10 meses antes. Pagas 40.974 € de intereses: ahorras 16.132 €.
- Reduciendo cuota la cuota baja a 676,41 € (108,08 € menos al mes) y pagas 49.869 € de intereses: ahorras 7.236 €.
Reducir plazo ahorra más del doble. Reducir cuota te deja casi 1.300 € libres al año.
Ejemplo 2: 6.000 € cada año en una hipoteca fija con comisión del 2 %
- Hipoteca: 180.000 € a 25 años al 2,90 % fijo. Cuota de 844,25 € y 73.274 € de intereses sin amortizar.
- Aportas 6.000 € al final de cada año reduciendo plazo. Liquidas la hipoteca en 14 años, 11 años antes de lo previsto, tras adelantar 78.000 € en total.
- Comisión: el 2 % de 78.000 € son 1.560 €.
- Intereses ahorrados: 34.218 €. Restada la comisión, el ahorro neto es de 32.658 €.
Aunque la comisión sea la máxima, amortizar sigue compensando: el banco se queda con menos del 5 % de lo que ahorras. Desde el año 11 la comisión baja al 1,5 %, así que el ahorro real sería algo mayor.
¿Amortizar o invertir?
Cada euro que amortizas te «rinde» lo mismo que el tipo de interés de tu hipoteca, sin riesgo y sin tributar en el IRPF. Con un TIN del 3 %, amortizar equivale a una inversión segura al 3 % neto. Invertir solo compensa si esperas una rentabilidad neta de impuestos claramente superior y aceptas que puede salir peor. Puedes comparar escenarios con la calculadora de interés compuesto.
Antes de amortizar, deja un colchón para imprevistos: el dinero que entregas al banco ya no lo puedes recuperar sin pedir otro préstamo.
Fuentes oficiales
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE) — reembolso anticipado, preaviso y límites de la compensación.
- Banco de España — Portal del Cliente Bancario — guía sobre amortización anticipada de préstamos hipotecarios.
Calculadoras relacionadas
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor al amortizar la hipoteca: reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo casi siempre ahorra más intereses, porque mantienes la misma cuota y el capital baja más deprisa. Reducir cuota ahorra menos, pero te deja más dinero libre cada mes. Si tu presupuesto mensual va justo, reducir cuota puede ser la opción más sensata.
¿Cuánto cobra el banco por amortizar anticipadamente?
La Ley 5/2019 fija unos máximos. En hipotecas a tipo variable, hasta el 0,25 % del capital amortizado en los 3 primeros años o hasta el 0,15 % en los 5 primeros, según tu contrato, y nada después. En hipotecas a tipo fijo, hasta el 2 % en los 10 primeros años y hasta el 1,5 % a partir de entonces. En todos los casos la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco.
¿Cuándo conviene más amortizar?
Cuanto antes. En los primeros años la mayor parte de la cuota son intereses, así que cada euro que adelantas evita más intereses futuros. Con el mismo importe, amortizar en el año 1 ahorra varias veces más que hacerlo en el año 20.
¿Es mejor amortizar la hipoteca o invertir ese dinero?
Amortizar equivale a obtener una rentabilidad igual al tipo de interés de tu hipoteca, sin riesgo y sin pagar impuestos por ella. Invertir solo compensa si esperas una rentabilidad neta de impuestos claramente mayor y aceptas el riesgo. Antes de amortizar conviene mantener un colchón de emergencia.
¿Tengo que avisar al banco para amortizar?
Sí. El contrato puede exigir un preaviso, que según la Ley 5/2019 no puede ser superior a un mes. En la solicitud indicas el importe y si quieres reducir la cuota o el plazo.
¿Esta calculadora sirve para hipotecas variables?
Sí, como estimación. Introduce como interés el Euríbor actual más tu diferencial. La calculadora supone que ese tipo se mantiene todo el plazo; si el Euríbor cambia, el ahorro real también cambiará.